Para quem é
Para quem vai construir, demolir ou reformar: construtora, incorporadora, condomínio que vai fazer obra nas áreas comuns ou proprietário que vai reformar a casa. A cautelar é a prova de que um dano alegado pelo vizinho já existia antes da obra.
E para o vizinho da obra, que pode contratar a própria vistoria antes da construção começar e ter um registro independente do estado do seu imóvel.
Obras que pedem cautelar
- Escavação e subsolo: garagem subterrânea, contenção e rebaixamento do lençol freático podem provocar recalque nas construções ao lado.
- Fundação: estacas cravadas e outros processos que geram vibração no terreno.
- Demolição: impacto, vibração e remoção de paredes que às vezes são compartilhadas com o vizinho.
- Reforma em apartamento: retirada de parede, troca de piso e mudança de instalações afetam unidades de cima, de baixo e do lado. Em condomínio, a reforma segue a ABNT NBR 16280.
- Obra pública ou de grande porte perto do imóvel: o vizinho que registra o estado do imóvel antes tem argumento técnico se precisar pedir reparo.
O que diz a lei
O Código Civil proíbe obra que comprometa a segurança do prédio vizinho sem as medidas de proteção necessárias, e garante ao vizinho o ressarcimento dos prejuízos mesmo quando essas medidas foram tomadas (art. 1.311). Na prática, quem constrói responde pelo dano causado, e a discussão passa a ser o que foi causado pela obra e o que já existia.
É essa pergunta que a cautelar responde. Sem o registro do antes, cada fissura vira discussão; com o registro, a comparação é técnica e objetiva.
A VLSolutions atua na parte de engenharia (vistoria, laudo e documentação). A análise jurídica de cada caso é do advogado.
O que vem no laudo
- Identificação de cada imóvel vistoriado, tipologia construtiva e idade aproximada
- Registro fotográfico de todas as anomalias pré-existentes, com localização no imóvel (ambiente, parede, altura)
- Descrição técnica de fissuras, infiltrações, desníveis, desplacamentos e estado de esquadrias e revestimentos
- Quando necessário, marcação e medição de fissuras para permitir comparação futura
- Termo de acompanhamento assinado pelo morador ou responsável, quando possível
- ART registrada no CREA-ES
Como funciona
Você informa o endereço da obra, o tipo de intervenção e os imóveis vizinhos que devem ser vistoriados. A partir disso, definimos o perímetro: não só os imóveis colados ao terreno, mas os que podem ser afetados por vibração ou movimentação do solo.
A vistoria é feita imóvel por imóvel, pouco antes do início da obra, cobrindo estrutura aparente, paredes, pisos, forros, esquadrias, fachadas e áreas externas. Em obras longas, recomendamos uma vistoria intermediária e uma vistoria final, para fechar o ciclo com o mesmo padrão de registro.
Prazo e custo
O valor depende do número de imóveis, da área de cada um e do acesso. A proposta sai em até 24 horas úteis e já traz o prazo de vistoria e de entrega do laudo, calculado pela quantidade de imóveis.
Para comparação: uma cautelar custa uma fração do que se gasta para discutir, em juízo ou fora dele, uma única fissura sem registro prévio.
Atendimento por cidade
Atendemos os 78 municípios do Espírito Santo. Veja as particularidades da cautelar em cada cidade da Grande Vitória:
Perguntas frequentes
O que é vistoria cautelar de vizinhança?
É a vistoria técnica feita nos imóveis vizinhos antes do início de uma obra, que registra com fotos e laudo o estado em que eles se encontram. Serve como prova técnica caso surja alegação de dano durante ou depois da obra.
Quem deve pagar a cautelar de vizinhança?
Em geral, quem vai construir ou reformar, porque é quem precisa se proteger de alegações futuras. O vizinho também pode contratar a própria vistoria, de forma independente.
E se o vizinho não autorizar a entrada?
O laudo registra a recusa e documenta tudo o que é visível pelo lado de fora e pelas áreas comuns. Recomendamos formalizar o convite por escrito antes, para que a recusa fique documentada.
Quanto tempo antes da obra devo fazer a cautelar?
O mais próximo possível do início efetivo da obra. Uma vistoria feita muitos meses antes perde força como prova, porque o imóvel pode mudar por outras causas nesse intervalo.
A cautelar de vizinhança tem validade jurídica?
O laudo é emitido com ART registrada no CREA-ES e pode ser usado como prova técnica em negociação ou processo. O peso da prova em cada caso é avaliado pelo advogado e pelo juiz.
Este conteúdo tem caráter informativo geral e não substitui uma avaliação técnica presencial nem orientação jurídica. Cada laudo é elaborado sob medida, com ART registrada no CREA-ES.