Trocar antes de quebrar custa menos do que consertar depois de quebrado. Entenda o que é manutenção preventiva, o que a NBR 5674:2024 estabelece e como um plano bem estruturado protege garantias, orçamento e segurança do condomínio.
Manutenção predial se divide em três categorias. A manutenção corretiva acontece depois que algo já falhou: um vazamento que já causou dano, um equipamento que já parou de funcionar. A manutenção preventiva é programada, executada em intervalos definidos antes que a falha ocorra, com base na vida útil esperada de cada componente. A manutenção preditiva vai um passo além, monitorando as condições reais de um sistema (vibração, temperatura, desgaste) para prever quando uma intervenção será necessária.
Na prática, a manutenção preventiva costuma ser o equilíbrio mais viável para a maioria dos condomínios: reduz drasticamente a frequência de emergências caras sem exigir o investimento em monitoramento contínuo típico da manutenção preditiva.
A NBR 5674, em sua edição mais recente publicada em janeiro de 2024, estabelece os requisitos para o sistema de gestão de manutenção de edificações. A revisão trouxe uma mudança relevante: passou a referenciar explicitamente a NBR 17170:2022 (norma de garantias), reforçando que a manutenção do edifício deve seguir um fluxo documentado, com decisões registradas em atas, e disponibilizou modelos práticos em anexo, como programas de manutenção preventiva e listas de registros exigidos.
Um plano de manutenção preventiva bem estruturado organiza, para cada sistema da edificação (estrutura, cobertura, impermeabilização, instalações elétricas e hidráulicas, elevadores, SPDA, sistemas de combate a incêndio, fachada), os seguintes elementos:
Um ponto pouco conhecido, mas relevante: a NBR 5674:2024 vincula explicitamente as garantias construtivas (regidas pela NBR 17170:2022) à execução correta dos programas de manutenção. Na prática, isso significa que a ausência de manutenção preventiva documentada pode ser usada para questionar acionamentos de garantia junto à construtora ou a fornecedores, mesmo dentro do prazo legal de 5 anos previsto no Código Civil.
Manutenção preventiva bem executada reduz o custo total de conservação do edifício, porque evita que problemas pequenos evoluam para reparos estruturais caros e emergenciais. Do ponto de vista de segurança, previne acidentes ligados a sistemas negligenciados (elétrico, incêndio, elevadores, fachada). E do ponto de vista legal, um histórico de manutenção documentado é a principal prova de diligência do condomínio em caso de sinistro, conforme a lógica de responsabilidade civil já discutida no artigo sobre inspeção de fachada.
A implementação segue um fluxo relativamente direto: um levantamento inicial por vistoria diagnóstica identifica o estado real de cada sistema; um profissional habilitado elabora o plano de manutenção com base nesse levantamento e na NBR 5674; o plano é apresentado e aprovado em assembleia; a execução acontece de forma contínua, com registro sistemático; e o plano é revisado periodicamente, incorporando o que mudou na edificação.
O síndico tem o dever legal de conservar as áreas comuns e zelar pela segurança da edificação. A NBR 5674 é a referência técnica que orienta como estruturar essa gestão de forma documentada, e a ausência de manutenção pode gerar responsabilização em caso de sinistro.
Não. O plano de manutenção preventiva é o conjunto de ações programadas de conservação. A inspeção predial é a avaliação técnica periódica que verifica o estado real da edificação e se o plano está sendo cumprido de forma adequada. Os dois são complementares.
Recomenda-se revisão anual, alinhada ao ciclo orçamentário do condomínio, além de revisões pontuais sempre que uma inspeção predial ou uma reforma identificar mudanças relevantes nos sistemas da edificação.
Este artigo tem finalidade informativa e não substitui uma avaliação técnica presencial. Cada edificação tem uma realidade construtiva própria, e a classificação de risco e a recomendação de intervenção só podem ser feitas após vistoria in loco por engenheiro habilitado.